逃离公寓3 19攻略
逃离公寓3 19攻略
前沿拓展：逃离公寓3 19攻略
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6、7月份房租上涨，房子却没人租
每年6、7月份，大批毕业生走上社会，具有着季节性规律的房屋租赁市场无疑又迎来了一次机会。
参考广州的房租水平，家住广州越秀的陈先生，决定趁此机会到中介放租一套位于天河区、刚刚闲置下来的一套两居室。房子装修比较陈旧，但胜在格局、朝向不错，开价租金5000元/月。
还没放租出去几天，中介不停来电，有许多租客都表示对这套房子感兴趣，面对如此火热的行情，陈先生心里一阵窃喜。
接连半个月，来看房的人一波又一波，陈先生的手机铃声没有断过，奔前奔后，却仍没有碰到合适的租客。
听朋友说，最近兴起的长租公寓模式十分省心，给出的租金价格不低于市场价（平均比市场价格高出20%），并承诺每年都将有10%左右的租金涨幅，一签就是五年的长租协议。
业主只需要跟中介方对接，谈好条件后签约，长租公寓就会派人来收房，负责对外出租。最让陈先生满意的是，原先让他头疼的那些房屋修缮、管理问题，通通都可以交给管理公司统一解决。
在互联网上查了相关信息后，陈先生拍腿决定，立马和长租公寓管理公司签约。从此再也不用花费时间与中介周旋，也不用投入大量精力去解决租客的家电维修、房屋漏水这些繁琐的事情。
本以为这是一桩省时省力的好事，可好景不长。
陈先生意外的发现，房子托管期还没过，就已经被长租公寓管理公司进行装修，且速度极快，从装修到出租，只用了短短数十天，连规定的空置期都没过。
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9月份“甲醛门”，大批房东和家长焦虑
然而，在9月份，某长租公寓品牌爆出“甲醛门事件”。整个朋友圈都被一条新闻刷屏——“阿里巴巴员工去世，生前租住长租公寓甲醛房”。
一位阿里P7员工王某因患急性髓系白血病，在2018年7月13日不幸离世。背后的其因是这位阿里员工居住的房子甲醛超标。而这个员工居住的房子，正是一家号称提供高品质租住产品和超越客户期望的长租公寓品牌公司。
这时，也有无数如同陈先生一样的业主开始焦虑…
贪图长租公寓管理公司的一条龙服务：修缮、出租、后期跟进，但也因为长租公寓品牌的快速发展，导致中间环节无法精准管理。比如大部分在长租公寓平台租赁的房子从“收房——整装——出租”只需要一个月的时间，短时间的装修很容易出现内装质量不过关的问题。
租客租了这种房子，如果不幸在自己的房子里出了事，那该怎么办？日后自己的房子不仅会难以出租，更重要的是人命关天，自己的良心过不去。
“甲醛门事件”不仅让租客们担心、房东们焦虑，还让许多父母失眠了，那些孩子们都在一线城市打拼的家长。
王女士的女儿今年刚刚毕业，在深圳找到了一份不错的工作。找到了工作，接下来就要面对着一个问题：租房。
对于年轻人来说，租房是刚需。出于独立生活与工作的需要，住房租赁市场是漂泊在大中城市、努力工作实现自己“中产梦”的年轻人日常生活中的重要一环。
没过多久，女儿兴奋地打电话过来说：“我找到一套性价比高的房子！”看到女儿发来的图片，听说是管理完善、装修美观的长租公寓，王女士也颇为满意。
但当这则新闻爆出后，王女士当晚就坐立不安，急得马上打电话催促女儿去联系深圳当地的甲醛检测机构对出租房进行检查。
家里的独苗在外打拼本就让她心疼不已，如果因为租房出了事，自己该怎么办？
3
10月份长租公寓爆雷，换房族不安
“好不容易攒钱在郊区买了套房，但上班却很不方便。”小何住在郊外，每日通勤过于麻烦，一直想在市中心租房。去年，刚刚还完新房的房贷，一身轻松，于是在公司附近找到一家长租公寓，签了两年合约。很快，他把家里的老人、孩子都接进崭新、宽敞的房子，开始了全新的生活，其乐融融。
没想到的是，看似操作简单的长租公寓，突然出了问题。在今年11月，他收到了一个突如其来的短信。房东发短信要求他们立刻搬出，小何出示自己在平台上的付款证明，但房东未收到任何租金款项。
百般无奈之下，小何找到长租公寓运营方要求退租退款，却意外得知自己背上了一笔逃不掉的贷款，花着钱，却住不了房。
一开始，按照工作人员的要求，他将款项悉数打到了公司法人处。随后，工作人员告诉他，如果以后按月付租金，可以使用某网络app进行转账，方便迅速。而现在，那个用来扣取租金的软件，仔细一看，竟然是一笔分期贷款。如果拒绝还款，个人的社会征信系统将会受到影响。
刚刚还清了房贷，现在却又背上了一笔莫名其妙的贷款。想改善生活，却无辜地又陷入了僵局，这让小何感到无所适从……
近来，长租公寓危机频发，不仅租客苦恼，同样感到忧虑的还有那些想找到好房客、出租省些事的房东；孩子在外拼搏的父母、想改善居住但买不起第二套房的工薪族。
长租公寓作为跨入美好居住时代的一种住房新模式，对目前房屋租赁市场房租高、房屋品质差、与年轻人消费需求不符的问题有着一定的改善。但接连出了这么多事，我们是不是该逃离长租公寓？
其实不然。
固然长租公寓存在一定风险，但如果我们了解了长租公寓“爆雷”背后的逻辑，掌握一套关于如何判断有潜在风险的租赁房屋的方法，或许我们就不会如此焦虑不安。
4
长租公寓未必全都是“坑”
长租公寓在大手收房，而一个城市分散的房源是有限的。互联网都讲究成长性，恨不得三五年就长成巨人，没有足够的时间来思考，他们的灵魂跟不上他们的身体。在这个过程当中，长租公寓的钱从哪来？
钱从哪来，直接决定了长租公寓是美好新业态，还是一个“坑”。
如果是资本推高房租，问题不大。
所谓资本推高房租，是这个长租公寓的经营企业股东出钱去收房源。就像摩拜单车一样，到最后每一辆12块钱，当垃废铁一样回收了，最后烧掉的是股东的钱，那没关系，富人有钱，他们做了一个创业的财富梦。
但如果是杠杆推高房租，问题就大了。
租客去租房往往会签可能是六个月到一年的租约。这些租约对于长租公寓来讲是一个已经租赁出去的合同，是应收款，传统的做法是押三付一。
长租公寓的经营方获得几个月的租金，那还有7到8个月的租金没收到。这时长租公寓就可能把已经租赁出去的合同收益权抵押给金融机构，金融机构可以通过提供应收款的包买服务、保理服务、AVS服务，也就是把租赁合同证券化的服务来给长租公寓的经营方进行融资。去掉一些手续费，去掉一些折现费用之后的钱，是可以用来再收房的。但这至少会带有几倍的杠杆。
5
钟伟教你避开长租公寓的“坑”
如果你是业主
面对着找上门来收房的长租公寓管理公司
你可以看下面几点：
1、该公司的背后集团是否中介机构？
2、面对高于市场价格的长租合约，里面是否有着“合约被证券化”的可能？
3、不要贪图长租公寓管理公司给你的“一条龙服务”之利，因为无法保证服务环节的每一步都是安全可靠的。
4、房租上涨也许是因为季节性因素，所以别跟风漫天要价，否则将会有价无市。
5、你的小区决定你的租客品质，根据邻居选择法，什么样的户型就有什么样的客群。认清楚自己手上那套房子的区位、配套以及物业管理，将会帮你更好的做客群定位。
如果你是租客
或是为自己在外打拼的孩子担忧的家长们
可以看下面几点：
1、你要租的是集中式公寓还是分散式公寓？公寓是不是有整体的管理，而不仅仅是内装好看？
2、在长租公寓的APP中有没有一行字体特别小的提示条款，那可能会将你的租金转嫁给第三方金融机构，别以为租金便宜就是好。
3、避开季节性涨租的“租赁旺季”，例如6、7月份大学生的“毕业季”，还有8、9月份学区租赁房的“开学季”，春节后3、4月份的务工人员“返城季”，提早做计划，少花冤枉钱。
4、别只看公寓的内装，要知道“邻居选择法”。房子的户型、周边的配套、社区有无人车分流，里面是否有外挂空调都决定了你要租赁房子周边住了什么样的人。
5、租房之后要看到的是有买房的可能。在课程《我们的收入增长一定赶不上房价上涨吗？》你可以学会一道算法，从租房到买房你还差多少步？
安居未必置业，房价不仅是买房者的必修课，因为其中蕴含着市场的所有信息。
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